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来源顺水推船网
2020-11-28 18:42:57

  从A轮融资到上市英超下注,药明巨诺不断通过外部资本为研发输血

正如联合国贸易和发展会西甲投注平台议秘书长基图伊所说的,“世界比以往任何时候都需要增加进口来源”正是在此五大联赛投注时,世界迎来了第三届进博会

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中国再次扛起了推动经济全球化、建设开放型世界经济的大旗在此次进博会上,中方强调要致力于推进合作共赢、合作共担、合作共治的共同开放今年以来,从广交会,到服贸会,再到进博会,中国接连搭建面向全球的互利共赢平台,为世界经济复苏注入动能和活力进博会的如期举行还表明,中国这个全球最具潜力的大市场对海外商品的“好胃口”又恢复了,这得益于中国经济的强劲复苏近年来,中国对世界经济增长的贡献率保持在大约30%,堪称“第一引擎”

近来中国在全球主要经济体中率先复苏,必将带动世界经济逐步走出低谷第三,新冠疫情完全可防可控在物业股降温明显的大环境下,为何世茂服务可以高歌猛进?6个月估值暴增一倍泡沫有多少?6个月估值翻倍

在发行定价上,世茂服务做了一个较为激进的选择10月29日,世茂服务公告最终发行定价为16.6港元/股,紧随全球发售完成后(超额配股权获行使前)的市值将约为390.6亿港元这一发行价对应的首发市盈率为91倍,为今年物企上市最高相比于4月30日,红杉中国、腾讯以2.44亿美元战略入股时的估值(约189亿港元)翻了一倍

而腾讯、红杉中国当时9.47港元的入股价较16.6港元发行价低了42%显然若作为基石投资者将大大提高腾讯及红杉中国的成本

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需要指出的是,即便没有基石投资者保驾护航,世茂服务上市后三日的表现也优于合景悠活后者不仅为此次上市引入了包括高瓴内的8名基石投资者,而且发行价对应的市盈率(77倍)虽然同样偏高,但比世茂服务还是便宜不少世茂服务呈现的似乎是一场狂欢,这场狂欢注定是属于战投和世茂服务的那么二级市场的投资者呢?截至11月4日收盘,世茂服务总市值高达367亿港元,次于龙头碧桂园服务(1305亿港元)、雅生活服务(434亿港元),在34家A+H物业股中位居第三,这一市值与其规模是极不匹配的

Wind数据显示,世茂服务2019年实现营业收入25亿元,2020年6月为15.7亿元,体量远小于目前top5物企,中报营收仅为碧桂园服务的四分之一再从面积规模来看,截至2020年6月,世茂服务85.7百万平方米在管面积排上市物企11位,125.5百万平方米的合约面积排上市物企12位且储备率仅为0.46,低于大部分物管公司,未来若仅依靠内生增长赶超同业竞争对手,基本不太可能注:金科智慧服务、融创服务已通过聆讯,考虑到影响较大纳入统计背负高增业绩承诺世茂集团输血不足首发价格透支了未来业绩预期,投资者寄希望于世茂服务未来的高增长能够消化目前的高估值

2017-2019年,世茂服务营收分别为10.44亿元、13.31亿元、24.96亿元,3年复合增长率为54.5%;同期净利润为1.09亿元、1.46亿元、3.85亿元,3年复合增长率为88%一般而言,拟上市企业在上市前都会有一番业绩冲刺

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可以看到,公司业绩在2019年增长明显,营业收入同比87.2%、净利润同比增长163%2020年上半年世茂服务实现净利润2.5亿元,较去年同期翻倍,这让不少投资者产生期待

在引入战投时,世茂服务曾承诺,2021年末经审核综合净利润不小于11.7亿元,或者2021年末经审核综合收入不少于81亿元而目前年内利润过亿的物企只有雅生活及碧桂园服务两家据此计算,世茂服务2019-2021年营收复合增长率应该为48.19%,净利润复合增长44.91%值得注意的是,2019年通过社区资产管理服务、停车位销售补上社区增值服务的短板后,营收基数扩大,世茂服务想要继续高增并不容易上文提到世茂服务的储备率不高,2017-2019年储备率为0.07/0.34/0.48翻倍的业绩主要依赖并购

2019年世茂服务并购了收购海亮物业及泉州三远,增加在管面约16.1百万平方米;2020年上半年,公司继续并购广州粤泰全部股权、福晟生活服务51%股权及成都信谊67%股权,增加在管面积16.8百万平方米8月,世茂服务继续并购北京冠城及浙大新宇,新增在管面积12.4百万平方米

以上短短1年半的时间,世茂服务通过并购合计增加在管面积45.3百万平方米,相当于中报38%的世茂服务是并购而来梳理世茂服务往期数据可以发现,来自世茂集团及合营企业2018/2019年新增的在管面积为3.4百万平方米、6.1百万平方米

尽管世茂房地产2019年操盘面积为11百万平方米,年内结转面积还要打个折扣,关联房企的支撑对如今的世茂服务来说十分有限并购成为世茂服务的唯一选择,这又不得不考虑资金问题

作为有史以来最大的物企IPO案例,世茂服务的募资总额达到了97.6亿港元,但募资净额为56.9亿港元其中40%的资金为世茂集团售股所有以世茂服务中报现金加上募资净额,世茂服务手握现金约为66.7亿元人民币,能够支撑世茂服务大刀阔斧的并购但其他头部物企现金也不少,比如碧桂园服务手握99亿元现金,并购市场竞争激烈

首发40%为大股东售股变相减持此次IPO全球发售5.29亿股,其中2.94亿新股及2.35亿销售股份,这在目前物企IPO当中是较为少见的发行后世茂集团持有世茂服务66.5%的股权,仍然是最大股东

红杉中国、腾讯分别持有4.5%、3.9%但若世茂服务没有完成战投时的业绩承诺,战投有权要求世茂服务现金补偿或股份补偿

即补偿股份数为327,010,410股,而此时世茂集团的持股比例将下降至50%(超额配股权行使后)不论出于何种原因及安排,世茂集团相当于变相减持世茂服务

在三道红线压力之下,世茂集团在世茂服务的这场狂欢中或许是清醒的据媒体报道,日前瑞银发表的研究报告首予世茂服务‘沽售’评级,目标价15.3港元,认为并购带动的增长或会令股份出现向下重估该行估计公司2019至22年的净利年复合增长将为71%,高于行业平均的48%同时该行指出虽然公司增长快于同业,但被不明朗因素抵销,其获取第三方合约的往绩有限,加上增长主要依赖并购,估值或会出现向下重估,认为现价相当于2021年预测市盈率24.9倍属被高估

该行认为公司为第三方提供服务的往绩有限,认为需要时间建立,加上市场竞争激烈,仍要时间证实有没有能力承接第三方的合约,相信短期而言并购仍然是主要的增长引擎,但担心其并购估值提升或存在潜在的向下重估这种担心并不是空穴来风

2018年世茂服务第三方在管面积较2017年下降了1.1百万平方米2019年、2020年依靠并购而来的第三方项目尚无法体现公司的项目留存率及独立外拓能力

最后,换个思路纵向对比同行来看,融创服务近3年净利润复合增速分别为150%、金科智慧服务也有81.5%,融创服务上半年净利润更是同比增长367%,同批次拟IPO物企的增长并不逊色后续还有恒大物业等待上市,物业股有不少优质标的可供选择

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